Desertifikation im Schnee? Neulich im Alpendorf…

…wirkte die Hauptstrasse  wie ausgestorben, die Türen der Hotels und Ferienhäuser verschlossen. Die meisten Fenster sind dunkel, die Rollläden herunter gelassen. Der Bäcker, das Juweliergeschäft und das Restaurant um die Ecke haben ebenfalls dicht. Die Parkplätze sind leer, kein Autolärm, keine flanierende Menschenmasse, keine lärmende Fröhlichkeit. Wie am “Day After” kam ich mir vor.

Dieses Szenario ist weder unwirklich noch märchenhaft. In zahlreichen alpinen Tourismusdestinationen ist die Problematik der “kalten Betten” aufgrund des hohen Anteils an Zweitwohnungen Alltag, zumindest abseits der kurzen Hauptsaison. Die Probleme, die sich daraus ergeben, sind abhängig vom Verhältnis der Zweitwohnungen zu den Erstwohnsitzen sowie der spezifischen touristischen Charakteristik des Ortes. Während vielerorts die Zahl an Ferienwohnungen zunimmt, gehen durch Marktbereinigung und Betriebsaufgabe laufend Hotelbetten verloren.

Belastung der Gemeinden Zweitwohnungen bzw. kalte Betten sind nicht nur eine Belastung für die Umwelt und Attraktivität einer Tourismusdestination, sondern auch der kommunalen Budgets. Erforderlichen öffentlichen Investitionen in Ver- und Entsorgungs- oder Freizeitinfrastrukturen stehen nur geringe touristische Einnahmen gegenüber. Zusammen mit den fehlenden Tourismusfrequenzen und der zunehmenden Ausprägung von Haupt- und Nebensaisonzeiten erschwert ein hoher Anteil an Zweitwohnungen die Rentabilisierung touristischer Investitionen zunehmend. Zusätzlich werden Hotels aufgrund mangelnder Auslastung und mangelnder Wettbewerbsfähigkeit vielfach in Zweitwohnungen umgewandelt. In anderen Worten, ein wertvernichtender Kreislauf setzt sich in Gang, welcher sich nur durch adäquate Lösungen aufhalten lässt.

Professionalisierung des Angebots Ebenso vielfältig wie die Probleme, die durch Zweitwohnungen verursacht werden, sind auch die vorhandenen Lösungsansätze, die im Wesentlichen folgende Massnahmen und Instrumente beinhalten:

  • Raumplanerische – juristische Lösungen wie Widmungsansätze, Verbot oder Beschränkung des Zweitwohnungsbaues
  • Fiskalischer Ansätze wie erhöhte Kurtaxen, Zweitwohnungssteuern, Kostenanlastungssteuern
  • Wirtschaftliche Ansätze – Professionalisierung des Angebotes, Teilzeitwohnrechte und Fraktionelles Eigentum

Durch veränderte Rahmenbedingungen und Nachfrageverhalten werden “neue” Beherbergungskonzepte populär, die Hybride aus klassischer Hotellerie und Parahotellerie darstellen. Diese Modelle sind dadurch gekennzeichnet, dass “private” Ferienwohnungen von Unternehmen wie eine Hotelimmobilie bewirtschaftet werden. Auf dem Markt sind derartige Projekte in zahlreichen Varianten mit den unterschiedlichsten zeitlichen und organisatorischen Rahmenbedingungen anzutreffen. Daran ablesbar ist auch Challenge, die unterschiedlichen Interessen von Investoren, Eigentümern, Nutzern und dem Destinationsmanagement unter einen Hut zu bringen.

Ausser Zweifel steht jedoch, dass eine solche Professionalisierung des para-touristischen Beherbergungsangebots zu Frequenzsteigerungen bei gleicher Bettenzahl einerseits sowie einer Glättung der Nachfragekurve anderseits sowie insgesamt zu höherer regionaler Wertschöpfung führt.

Was tun mit den Flops?
Ungeklärt bleibt die Frage nach dem künftigen Umgang mit allenfalls “gefloppten” Projekten, bei denen die Units nicht wie vorgesehen als Ferienwohnungen auf dem touristischen Markt vermietet werden können, sei es aufgrund mangelnder Angebotsqualität oder veränderter Markt-Attraktivität. Um einer nachträglichen Umwandlung von gewerblichen Serviced Apartments in klassische Zweitwohnsitze von Anfang an entgegen zu wirken, sind die politisch Verantwortlichen der Länder und Gemeinden gefordert, durch entsprechende Massnahmen und Instrumente Rahmenbedingungen zu schaffen, die derartige Hintertüren für die Entwicklung klassischer Zweitwohnsitze erst gar nicht öffnen. Dies jedoch unter Sicherstellung eines Investitions- und Tourismusfreundlichen Klimas zur Absicherung einer fairen Chance der vielerorts nötigen Rejuvenation alpiner Destinationen.

Zentrale Thesen

  • Eine zentrale Herausforderung von Tourismusdestinationen ist die nachhaltige Überführung von “kalten Betten” in “warme Betten”.
  • Nur wirtschaftlicher oder rechtlicher Druck führen zu einer signifikant erhöhten Vermietungsbereitschaft von Zweitwohnungen
  • Hybride Beherbergungsmodelle sind taugliche Lösungsansätze zur Professionalisierung des gesamten Beherbergungsangebotes.
  • “Hintertüren” zur nachträglichen Umwandlung von Serviced Apartments in klassische Zweitwohnungen sind von Anfang an zu vermeiden.
  • Die illegale Feriennutzung von Zweitwohnsitzen ist zu unterbinden.

Ein Beitrag zur Verhinderung der völligen Ver-Wüstung der landschaftlichen und touristischen Legacy. Hoffentlich.

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